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El sector inmobiliario, a debate

Expertos del sector se reúnen en un encuentro organizado por EXPANSIÓN para tratar la inversión extranjera en un momento en el que el valor de los edificios crece más rápido que los alquileres.

La entrada masiva de capital extranjero en el mercado inmobiliario de España tras seis años de sequía absoluta ha provocado el esperado cambio de tornas en el sector, pero algunos temen que se vuelva a caer en algunos errores del pasado. En un encuentro con expertos del sector inmobiliario organizado por EXPANSIÓN y KPMG, los ponentes coincidieron en que el cambio de ciclo ya se ha producido, pero alertaron de la velocidad que está tomando el crecimiento de precios en algunos segmentos y del endeudamiento de algunas operaciones.  
 
La entrada masiva de capital extranjero en el mercado inmobiliario de España tras seis años de sequía absoluta El consejero director general de CBRE en España, Enrique Martínez-Laguna, afirmó que “hace dos años no podríamos haber soñado con una recuperación tan rápida”. Y añadió: “Desde fuera, el sector de inversión valida que España va a hacer sus deberes y que las rentas se recuperarán, los alquileres deberán subir, ya que son la sangre del sector, si no, estaríamos hinchando una nueva burbuja”.  
 
El director del máster en consultoría inmobiliaria de la Universidad de Barcelona (UB), Gonzalo Bernardos, es algo más pesimista. “Estamos asistiendo a un nuevo ciclo expansivo que va a generar una nueva subida de precios en España, si esto es perjudicial o no, dependerá de las entidades financieras y, personalmente, tengo serias dudas de que la banca haya aprendido algo”, dijo.  
 
Bernardos fue el primero en vaticinar que los precios de la vivienda bajarían en España antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Ahora, el profesor asegura que “los precios subirán más que los alquileres y la rentabilidad bajará”. Y añadió: “El seguro del desastre lo encontramos cuando los financieros se meten en el sector inmobiliario, ya que sólo miran las ratios: ¿para qué necesito saber dónde está el municipio de Alcarràs si estoy comprando muy barato?”, ironizó.  
 
El socio responsable de Real Estate de KPMG en España, Javier López Torres, opinó, por el contrario, que “la banca está mirando con una fiereza tremenda las operaciones, ya no gestionan el suelo”, dijo. Y afirmó que “en un edificio de viviendas, por ejemplo, el loan to value (relación del préstamo con el valor del activo) no debería estar por encima del 50%”.  
 
El consejero delegado de Hi Partners, Alejandro Hernández-Puértolas, también cree que actualmente, “el análisis que hace la banca de los activos hoteleros va más allá del valor, es completamente distinta de hace unos años”. Indicó que “cada vez se ve a inversores más sofisticados en el sector hotelero y que las Socimis están dando mucha importancia a este segmento: será un gran año en inversión de private equity, Socimis y privados”, dijo.  
 
Todos los ponentes coincidieron en el efecto rebote que se ha producido en España después de la sequía inversoraTodos los ponentes coincidieron en el efecto rebote que se ha producido en España después de la sequía inversora. El cofundador de Elix, Jaime Lacasa, se mostró preocupado por la deuda que acompaña a las operaciones de inversión. Cree que “el modelo de la banca es cortoplacista” y, en contra de pensar que estamos de enhorabuena, considera que hay mucha gente prácticamente obligada a invertir el dinero: “Nos encontramos a muchos con necesidad de colocar el dinero en algún activo”, apuntó.  
 
El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, también cree que “los errores del pasado se repetirán en el futuro: en España ya se pueden estar produciendo errores importantes en algunas operaciones”, dijo. En Madrid, por ejemplo, se está invirtiendo en edificios de oficinas del extraradio a precios dudosos”. En general, en las zonas prime, el valor de los edificios ya se encuentra a un 30% del máximo que alcanzó en 2007 y la recuperación de las rentas todavía no ha empezado”.  
 
En este sentido, Martínez-Laguna apunta que “los inversores tradicionalmente se han avanzado al crecimiento de las rentas y la economía real tarda un tiempo en recuperarse”.  
 
Hernández-Puértolas también mostró su temor por la compra de cartera de deuda con plazos colaterales: aquí también encuentras a alguno que ya ofrece más de lo normal”, afirmó. Ya vemos casos en los que se han encontrado con una situación más compleja de digerir de lo que habían previsto y los timings no les van a salir. 
 
Martínez-Laguna quiso puntualizar que debería diferenciarse el negocio patrimonial del promotor. “Son dos segmentos que en otros mercados ni siquiera están bajo el mismo epígrafe”, apuntó. Lacasa afirmó que en el sector de la promoción, “la financiación más peligrosa es la que se da al promotor, si eso lo solucionamos, la financiación al usuario final no es la peligrosa” dijo, y abogó por “regular al sector promotor, para que esto no sea un cambio abonado para que entre todo el mundo”.  
 
Bernardos cree que “España estará de moda un par de años más” y también que “el proceso independentista catalán machacará el mercado de oficinas de Barcelona”.