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Los bancos revalúan sus carteras hipotecarias

EXPANSIÓN organizó, junto a Indra, el foro 'Valoración automatizada de las garantías inmobiliarias de la banca' para tratar las características de la nueva regulación del Banco de España, emitida en abril.

La Circular 4/2016 de 27 de abril del Banco de España cambia, entre otros aspectos, los procedimientos generales de valoración y seguimiento de las garantías inmobiliarias y, por tanto, la valoraciones de las propiedades que respaldan los préstamos hipotecarios. Con la nueva regulación, los bancos tendrán que revisar por lo menos anualmente la tasación de las propiedades y evaluar de nuevo si existe una depreciación considerable del valor.  

Sobre cuáles son las características de un sistema de valoración automatizada de garantías inmobiliarias y de activos adjudicados, los AVM, (Automated Valuation Models), a la luz de la incorporación de la circular de abril, se habló en el 'Desayuno de Trabajo' organizado por EXPANSIÓN en colaboración con Indra. “En Indra tenemos una vocación tecnológica que nos hizo ver el cambio que se acercaba. En otros países había un nivel de implantación de este tipo de sistemas, sobre todo en los anglosajones, y decidimos aunar fuerzas con el Instituto de Valoraciones para abordar el reto de desarrollo de un software avanzado de valoración automatizada. Son métodos que nada tienen que ver con la valoración por índices y que están basados en comparables”, explicó Álvaro de Salas, director de Innovación y Transformación digital Banca de Indra. 

El sistema desarrollado, el Intelligent Valuations, es una herramienta que refleja los mensajes de transparencia, trazabilidad de las valoraciones y capacidad de análisis que el regulador transmitía como necesarios a futuro”, apuntó Jesús Rodríguez Estrada, CEO del Instituto de Valoraciones, para señalar que, hace dos años, el Banco de España impulsó el plan de supervisión sobre las sociedades de tasación. “De cada tasación obliga a tener hasta 21 datos, de cada inmueble 56 datos, cinco que relacionen los inmuebles con los comparables y de éstos hasta 43 datos. Por lo tanto, la exigencia es alta y los sistemas tienen que responder a eso”, asegura.  

¿Cuáles es el impacto de las modificaciones de la normativa? “El impacto se hace evidente al retasar los inmuebles, en algunos casos cada 3 años o, dependiendo del tipo de inmueble, si está en mora o no, o es dudoso, anualmente. La tendencia que se aprecia en los tres mayores originadores de hipotecas en el mercado español es que, una parte de su cartera ha dejado de ser apta para ser titulizada por lo que, una manera de manejar su balance es titulizando. Durante los últimos tres años hemos visto titulizaciones por 43.000 millones de euros principalmente de estos tres grandes bancos. Pensamos que la tendencia ahora mismo va a ser esa, dijo Alberto Barbáchano, senior Credit Officer-EMEA Structured Finance, Moody’s Investors Service.  

“Desde el punto de vista de la calificación”, comentó José de León, senior vice president/manager structured finance Group Moody’s Investors Service, “se trata de un paso adelante que va a suponer mayor transparencia por parte de las entidades españolas. Voluntariamente, algunas como Santander, CaixaBank o BBVA, han empezado a revaluar sus carteras hipotecarias y a reflejarlo en el volumen de emisión máximo, y no todas lo han hecho porque no es obligatorio”.  

Los expertos señalan que lo que ha cambiado en esta circular es el foco de atención. “Uno de los elementos esenciales es que obliga a disponer de unas políticas de riesgo de crédito muy detalladas, y aprobadas por el Consejo de Administración. Les exige disponer de una política para determinar cuándo hay caída de precios en los colaterales, cuáles son las caídas que pueden ser significativas para la cartera de esa entidad además de una política de selección de valoradores basada en la calidad y no en el precio del proveedor”, indicó José Manuel Gómez de Miguel, Secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor-AEV.  


Auditoría interna  

“Esta circular pone el foco sobre todo en el gobierno corporativo y ha implicado clarí- simamente también a la auditoría interna. Ahora sí hay que tener unas bases de datos de calidad y la auditoría interna tiene que entrar a validar esos datos de calidad. La circular entra claramente en có- mo se tiene que contratar a las tasadoras no sólo en base al precio sino en base a la calidad”, añadió Ángel Bustarviejo, ex inspector del Banco de España. 

Y precisamente, la valoración automatizada exige datos de calidad. “Las sociedades de tasación tienen que responder con una inversión elevada. Se trata de un tipo de sistemas que requiere una capacidad tecnológica muy potente”, indicó Jesús Rodríguez. 

​“En el mercado anglosajón son compañías tecnológicas las que han liderado el proceso mientras en el mercado español, el de la valoración, es un mundo de tasadoras”, señaló de Salas.  

​¿Están las entidades preparadas para afrontar desde el punto de vista​ tecnológico todo este cambio? “Lo que dice la circular es que tienen que acudir a una sociedad de tasación. Es decir, que al final la valoración automatizada tienen que externalizarla. De tal manera que deben seleccionar una sociedad que tenga la capacidad suficiente para hacerlo”, contestó Jesús Rodríguez. 

​​Esa capacidad tecnológica es crítica para poder generar esa clusterización del proceso masivo de explotación de datos. “Este tipo de valoraciones no va a estar al alcance de todos lo que hace prever que posiblemente la concentración del sector de las sociedades de tasación aun no ha finalizado. Algunas, tendrán que aunar esfuerzos para alcanzar los niveles de servicio que hoy se están demandando”, dijo Bustarviejo.  

Este proceso de retasación puede suponer, según los expertos, que se reduzca en 50.000 millones la cartera de elegibles de las entidades. ¿Podría provocar que algunas tuvieran que aumentar provisiones?  

Gómez de Miguel considera que todo lo contrario. “La circular posibilita el actualizar los valores para revertir las provisiones innecesarias, por así decirlo”.  

Para Ángel Bustarviejo va a depender mucho de la entidad. “Por un lado, los descuentos a aplicar y los calendarios son más rigurosos ahora. Por lo tanto, en principio cabría decir que va a penalizar y va a obligar a hacer provisiones salvo que las entidades lo tengan ya muy provisionado y, este caso, podrá liberar provisiones”. 

Alberto Barbáchano señaló que, efectivamente, dependerá de cómo hayan hecho los bancos sus deberes durante todo este tiempo “así que, no creo que ninguna entidad nos sorprenda en este sentido”.