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SU VIVIENDA debate sobre el mercado residencial

El suplemento inmobiliario de EL MUNDO y Acciona Inmobiliaria organizan el desayuno de trabajo 'El mercado residencial ante una nueva realidad' con los principales representantes del sector.

El pasado martes 16 de mayo se celebró el desayuno de trabajo 'La realidad del mercado residencial​' en la sede de Unidad Editorial. Esta mesa, organizada por EL MUNDO y patrocinada por Acciona Inmobiliaria, contó con un cartel de lujo. Por parte de las administraciones, estuvieron presentes el director general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Antonio Aguilar, en el que era su primer acto de este tipo desde que fuera nombrado en abril, y su homólogo en la Comunidad de Mad​rid, José María García. Representando al gremio promotor, asistieron el presidente de la patronal nacional de promotores (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, el CEO de la promotora Neinor Homes, Juan Velayos, y la directora general de Promoción Inmobiliaria de Acciona, Isabel Antúnez. Además, como analistas inmobiliarios, tomaron la palabra Samuel Población, director del Área de Suelo y Residencial de CBRE, y Alberto Prieto, managing director de Real Estate de BDO.

Todos los ponentes coincidieron en describir la actual situación del sector inmobiliario como «un tiempo de oportunidad muy interesante» –frase que se repitió en varias ocasiones durante las dos horas que duró el desayuno– que requiere de un buen trabajo por parte de todos para sacarle el mayor provecho, para ser capaces de crear un sector promotor «sano», «con sentido común» y «transparente». Tres máximas con las que esperan salvaguardar el mercado de la vivienda de los excesos que llevaron a la burbuja.

La sensación general de los ponentes, muy cautos en todo momento al hablar de la mejoría del mercado, fue que queda mucho por hacer. Sobre todo, en el complejo terreno burocrático, administrativo y de la seguridad jurídica, que es a la postre el que marca las reglas del juego y del que más recelan los productores de vivienda. Estos dejaron claro que el mercado residencial no describirá un comportamiento normalizado hasta que no se agilicen las tramitaciones urbanísticas (y la consiguiente creación de suelo finalista) y concesiones de licencias, que dependen de las administraciones autonómicas y locales.

En este punto, los responsables de la política de vivienda nacional y regional reconocieron que la Administración y el sector promotor van a diferentes ritmos y que deben acompasarse. «La Comunidad de Madrid es consciente de que el suelo es la palanca de impulso del sector y de ahí que la nueva Ley del Suelo pretenda simplificar la carga burocrática y administrativa de los planes urbanísticos, que pueden llegar a demorarse hasta 20 años, lo que es una auténtica aberración. Tiene que haber plazos razonables», expuso García. Éste defendió que la puesta de suelo en el mercado rebajaría su precio y, por ende, reduciría también el coste de la vivienda.

Sobre este tema, el director general de Vivienda de Fomento adelantó que su departamento baraja tomar cartas en el asunto, pese a remarcar que las competencias en materia de suelo las tienen otros. «Estamos trabajando, en contacto con el Ministerio de Justicia, en una solución para resolver este problema», dijo en la recta final del desayuno. «Hay muchos municipios y planes generales urbanísticos parados» admitió. «Estamos trabajando para establecer alguna modificación legislativa», concretó, para satisfacción de los promotores presentes.

Con este postrero anuncio, Aguilar daba respuesta a la que fue la principal demanda de los participantes en la mesa. Gómez-Pintado había lamentado previamente la «lentitud en el desarrollo de los planes urbanísticos y la inseguridad jurídica» en torno a estos, solicitando «una colaboración privada mucho más estrecha, desde un punto de vista menos político y más práctico respecto a lo que requiere la sociedad». «Nuestra actividad, como generadora de riqueza y de empleo, es necesaria y requiere de una estabilidad para convertirse enión obliga a incluir en la etiqueta de las botellas de vino o cualquier otro alimento n verdadero sector industrial», aseguró.

Acciona Inmobiliaria es, posiblemente, una de las compañías menos afectadas, por ahora, por el embudo en el que se ha convertido el mercado del suelo, con un cuello muy fino por el que cada vez pasan menos terrenos finalistas. Esta compañía, con más de 25 años de experiencia, ha sabido medir los tiempos y, actualmente, se postula como una de las principales protagonistas del sector promotor, al que volvió con fuerza hace un año.

«Antes de la crisis logramos acumular una cartera importante de suelo y que hoy no nos aprieta el zapato. Tras el estallido de la burbuja, retiramos el pie del acelerador (de la promoción) y hemos estado varios años comercializando el stock en carga y potenciando la actividad residencial en otros países, a la espera de decidir cuál debía ser la estrategia en España», recordó la directora general de Promoción Inmobiliaria de Acciona. Antúnez apuntó que su empresa ha arrancado más de una decena de proyectos en los últimos 10 meses. «No obstante», añadió, «nos gustaría tener más suelo finalista».

Para esta directiva, la clave para crear un buen sector promotor pasa por impulsar vivienda de calidad y aprender de los errores del pasado. «Hay que poner el foco en lo importante: localización, localización y localización», recalcó. Y aclaró: «No todo es precio. Hay que tener muy claro a quién te diriges, qué es lo que necesita y qué podrá comprar». Antúnez destaca que el cambio de tercio que se vive en su negocio se debe, en parte, a la irrupción de los nuevos protagonistas, que han llegado con las ideas muy claras. «La fuerza promotora de estos actores dan una credibilidad que empuja al sector y ha favorecido a los que estábamos agazapados», ponderó.

Estas palabras de Antúnez precedieron a las del CEO de Neinor Homes, sin duda, uno de los nuevos y grandes estandartes del sector de la promoción a los que hacía referencia la profesional de Acciona Inmobiliaria. Velayos, otra de las voces más autorizadas del momento en la promoción residencial, recogió el guante con maestría. «Estamos ante una oportunidad de cambios de paradigmas y reglas si la sabemos aprovechar todos, políticos y promotores», advirtió. Y mandó un mensaje a navegantes: «Hay muchos retos para que este sector huya, definitivamente, del concepto especulativo con el que se le ha relacionado siempre».

Velayos lamentó, igualmente, que haya «demasiada interferencia política que hace que el negocio de la promoción no sea estable». Por ello, redundó en que «el sector quiere unas reglas del juego transparentes y se deben establecer criterios de confianza». Apoyando la apuesta de Gómez-Pintado, esgrimió que los nuevos jugadores desean que «crezca un nuevo sector industrial» en torno a la promoción de viviendas en un momento que calificó como «precioso».

El CEO de Neinor Homes espera que haya empresas regionales fuertes que se sumen al nuevo sector promotor y da por seguro que habrá una segunda oleada de actores de este tipo. Eso sí, bajo unas condiciones: «Hay que hacer lo que estamos diciendo: un producto de calidad, ser transparentes hasta la médula y dar un trato excelente al cliente. Si vienen con estas reglas será fantástico; si no, espero que el sector sea capaz de expulsarlos».

El máximo responsable de Neinor Homes también pidió abrir la mente en el principal mantra del mercado de la vivienda: la localización. En su opinión, «la oferta de calidad y sostenible con zonas verdes también debe hacerse a 15 o 20 minutos de las ciudades». Velayos piensa que no toda la demanda quiere vivir en el meollo de las urbes, donde los solares que quedan son contados y el sector se encuentra, prácticamente a expensas de las actuaciones de rehabilitación. «¿Dónde quiere vivir la gente?», preguntó. «Yo tengo la interrogante», respondió.

En este sentido, el director del Área de Suelo y Residencial de CBRE abogó por la convivencia del modelo de nuevo desarrollo expansivo de suelo y la regeneración. «Hay demanda para ambos productos. Por un lado, jóvenes que quieren residir en el centro de las ciudades y, por otro, nuevas familias que quieren irse a 20 kilómetros, por ejemplo, de la capital en busca de zonas comunes», sostuvo.

Por otra parte, Población alertó de las «tensiones inflacionistas en el suelo y el estrangulamiento en este mercado». «Esta situación, lejos de ayudar a eliminar el problema del acceso a la vivienda lo agrava», manifestó, mirando hacia los directores generales de Vivienda de Fomento y de Madrid. Y usó una correlación lógica: «Si no se produce materia prima para hacer pisos a precios competitivos, el primer perjudicado es el sector promotor, pero el segundo gran damnificado será el consumidor final». Por ello, Población pidió tener «una visión largoplacista de este negocio».

Junto a la falta de suelo finalista, también se constata una escasez de crédito, según Prieto. Aunque en este caso se trata de un factor de doble filo. «La banca no financia operaciones de suelo», matizó el managing director de Real Estate de BDO, y no precisamente como una variable negativa. «La limitación del crédito debe ser una de las barreras de entrada que tiene que existir para que el mercado funcione con salubridad», defendió, a la vez que auguró más concentración de compañías y la llegada de firmas pequeñas.

Para finalizar el fructuoso encuentro promovido por Acciona Inmobiliaria, el director general de Vivienda de Fomento puso uno de los broches más esclarecedores, en lo que fue un guiño a la gran labor que habían hecho y están haciendo los promotores. «La profesionalización del sector es tremenda y esto era algo impensable hace 10 años. Os oigo hablar y sólo puedo ser optimista. Me parece que demostráis una madurez extraordinaria», concluyó Aguilar, quien puso el énfasis en los tres pilares sobre los que se debería fundamentar la nueva promoción: honestidad, industrialización y eficiencia.​​